Форс-мажор і Договір оренди нерухомості

*Аргументи для переговорів – в кінці. Останнім часом, основне питання від Клієнтів:

1) орендар не оплачує оренду і посилається на форс-мажор, приміщенням користується;

2) як захистити себе на випадок оренди приміщення у майбутньому, щоб орендар не посилався на форс-мажор?

Що взагалі таке форс-мажор? Форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) (Force Majeure) - це надзвичайні та невідворотні обставини, які об'єктивно впливають на виконання зобов'язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов'язків за законодавчими і іншими нормативними актами, дію яких неможливо було передбачити та дія яких унеможливлює їх виконання протягом певного періоду часу.

Що слід врахувати:

1. Відрізняйте об‘єктивну неможливість виконати договір та економічну недоцільність подальшого виконання договору.

2. Форс-мажор – договірний засіб захисту для зобов’язаної сторони.

3. Форс-мажор має бути підтвердженим. По суті, обставини форс-мажору передбачають право уникнути відповідальності за не сплату орендної плати, тобто штраф і пеню власник вимагати не може, але не звільняє від обов’язку оплатити оренду. З іншого боку, сам факт форс-мажору необхідно підтвердити. Форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) засвідчуються Торгово-промисловою палатою України (далі – ТПП України) за зверненням суб'єктів господарської діяльності та фізичних осіб по кожному окремому договору, податковим та/чи іншим зобов'язанням/обов'язком, виконання яких настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання яких стало неможливим через наявність зазначених обставин. А тепер до практики.

Звичайно, для договорів оренди житлової нерухомості або малих комерційних приміщень сертифікати не отримують. Питання форс-мажору вирішується шляхом перемовин.

Приклад вирішення ситуації (м. Київ, 2022 рік): 1) Власник зробив знижку на березень-квітень – 100-75%, а з травня 50-30%, орендар залишився і продовжив проживання у квартирі; 2) Як тільки в Києві стало безпечно (квітень 2022) – орендар звільнив приміщення і Власник зміг передати приміщення в оренду новому орендарю; 3) Як тільки в Києві стало безпечно (квітень) – орендар звернувся до друзів, які залишилися в Києві і допомогли звільнити приміщення, прибрали його і передали Власнику у стані, який відповідає умовам Договору. Всі приклади виявились позитивними.