Технічний поверх, вестибюль чи місце для дитячих візочків: чому перед позовом потрібно знайти першоджерело
Після появи чергових рішень Верховного Суду щодо технічних поверхів вестибюлів та інших приміщень у багатоквартирних будинках багато хто робить однаковий висновок: достатньо провести будівельно-технічну експертизу, яка підтвердить наявність комунікацій або інженерного обладнання, і приміщення автоматично буде визнано допоміжним та таким, що належить співвласникам будинку.
На практиці все значно складніше.
Ключове питання у таких спорах полягає не в тому, що знаходиться у приміщенні сьогодні, а в тому, для чого воно було створене та яке функціональне призначення мало на момент будівництва та введення будинку в експлуатацію. Саме тому основою будь-якого такого спору є пошук першоджерела — документів, які дозволяють встановити первісний статус приміщення.
Якщо позивач стверджує, що технічний поверх, місце для дитячих візочків, вестибюль, комора чи інше приміщення є допоміжним та належить співвласникам будинку, він повинен насамперед знайти документи, які це підтверджують.
До таких документів можуть належати:
* проєктна документація; * технічні паспорти; * інвентаризаційні справи БТІ; * документи про введення будинку в експлуатацію; * архівні матеріали забудовника; * документи органів місцевого самоврядування; * матеріали державного архітектурно-будівельного контролю; * інша первинна технічна документація.
Саме ці документи можуть дати відповідь на головне питання: чи було приміщення спочатку створене як допоміжне для забезпечення експлуатації будинку, чи воно від самого початку проєктувалося, як окремий нежитловий об'єкт.
Натомість доволі поширеною є ситуація, коли сторони одразу замовляють експертизу та намагаються побудувати всю правову позицію виключно на експертному висновку.
Однак експерт досліджує фактичний стан приміщення на момент проведення дослідження. Наявність труб, вентиляційних каналів, електрощитових, вузлів обліку чи іншого обладнання ще не означає, що приміщення має статус допоміжного. Більше того, інженерні мережі можуть проходити через приміщення незалежно від його юридичного статусу.
Тому експертиза може бути корисним доказом, але вона не повинна підміняти собою первинні документи.
Правильний підхід полягає в тому, щоб спочатку встановити, які документи існують та хто ними володіє.
Для цього необхідно направляти запити до забудовника, балансоутримувача, БТІ, органів місцевого самоврядування, архівних установ та інших осіб, які можуть зберігати відповідну документацію.
Якщо документи не надаються добровільно, це ще не означає, що їх неможливо отримати.
Процесуальне законодавство дозволяє витребувати необхідні докази через суд. Однак і в цьому випадку важливо розуміти, що звернення до суду має бути не спробою навмання знайти будь-які документи, а продуманим процесуальним кроком.
Адвокат повинен ще до подання позову оцінити, які саме документи можуть існувати, де вони можуть знаходитися та наскільки ймовірно, що їх зміст підтвердить правову позицію клієнта.
Іншими словами, суд не повинен використовуватися як інструмент для пошуку доказів «на вдачу». Судовий процес має починатися тоді, коли сторона вже розуміє, які обставини вона буде доводити та які документи здатні це підтвердити.
Саме тому у спорах щодо технічних поверхів, колясочних, вестибюлів та інших приміщень багатоквартирних будинків правильна послідовність дій виглядає так:
1. Встановити, які документи можуть підтвердити первісне призначення приміщення.
2. Отримати максимально можливий обсяг інформації шляхом запитів та аналізу відкритих джерел.
3. У разі відмови у наданні документів — звернутися до суду із вимогою про їх витребування.
4. Проаналізувати отримані матеріали та оцінити перспективи спору.
5. Лише після цього формувати позовні вимоги та визначати необхідність проведення експертизи.
Головний висновок із таких справ полягає значно ширше, ніж питання статусу конкретного технічного поверху чи нежитлового приміщення.
Цей підхід повинен застосовуватися практично до будь-якого судового спору.
Спочатку — збір інформації, отримання документів та відповідей. Потім — аналіз отриманих даних. Якщо необхідні докази приховуються або не надаються добровільно — їх витребування через суд.
Найсильніша правова позиція виникає не тоді, коли сторона знайшла хорошого експерта, а тоді, коли вона знайшла першоджерело.
Саме первинні документи найчастіше визначають результат спору, тоді як експертиза лише допомагає правильно інтерпретувати вже встановлені обставини.
Тому перед тим, як готувати позов, варто поставити собі просте запитання: чи дійсно зібрані всі можливі документи та докази, які можуть підтвердити вашу позицію?
У багатьох випадках відповідь на це запитання має значно більше значення для результату справи, ніж будь-які аргументи, які будуть наведені у самому позові.
Якщо виникли додаткові запитання, звертайтесь!