Купівля нерухомості у юридичної особи: ризики для покупця
Купівля нерухомості у юридичної особи: де насправді криється ризик.
Угоди з юридичними особами — це звична, повсякденна практика на ринку нерухомості України. Компанії продають офіси, склади, комерційні приміщення чи квартири, що перебувають у них на балансі, забудовники продають майбутні об’єкти нерухомого майна. Більшість таких угод проходить чисто і без жодних наслідків для покупця.
Але є сценарії, які варто розуміти окремо, адже звичайна покупка може обернутися судовими тяганинами та втратою майна.
Чому банкрутство продавця — це не просто «борги компанії».
Найбільший ризик криється в фінансовому стані компанії-продавця. Якщо юридична особа на момент продажу мала ознаки неплатоспроможності або увійшла в процедуру банкрутства невдовзі після угоди — такий правочин опиняється під загрозою.
Відповідно до Кодексу України з процедур банкрутства, ліквідатор або кредитори компанії мають право оскаржити в суді угоди, які були вчинені протягом трьох років, що передували відкриттю справи про банкрутство. Цей проміжок часу в юриспруденції називають «підозрілим періодом».
Механізм зазвичай такий: ліквідатор доводить у суді, що угода завдала шкоди кредиторам (наприклад, компанія перед банкрутством поспіхом «скидала» активи). Суд визнає договір недійсним і повертає майно на баланс боржника для подальшого продажу на торгах та розрахунків за боргами. Покупець при цьому залишається без нерухомості й стає в кінець довгої черги кредиторів за поверненням своїх коштів, шанси в якій часто близькі до нуля.
Особливо вразливі угоди, де:
- ціна нерухомості в договорі нижча за ринкову;
- майно продане пов'язаній особі (родичам бенефіціарів, засновникам, дочірнім компаніям);
- між підписанням договору та відкриттям провадження про банкрутство минув короткий проміжок часу;
- ліквідатор/арбітражний - керуючий можуть довести, що покупець знав або міг знати про борги підприємства-продавця.
Пастка «фраудаторних» угод (навіть без банкрутства)
Сучасна судова практика Верховного Суду активно застосовує поняття фраудаторних правочинів. Це угоди, які укладаються боржником з єдиною метою — заздалегідь сховати своє майно від кредиторів, виконавчої служби чи податкової. Не важливо, продають «своїм» чи на ринкових умовах – всі угоди можна ставити під сумнів.
Навіть якщо компанія ще не перебуває в процедурі банкрутства, але проти неї вже відкрито великі судові спори про стягнення боргів, її спроба продати нерухомість може бути оскаржена кредиторами в суді, як «фраудаторна», тобто укладена з метою ухилення від виконання боргового зобов’язання.
Інші приховані ризики, які не слід ігнорувати
«Значні правочини» та обмеження підписанта. Статут компанії може обмежувати директора у праві самостійно розпоряджатися майном вище певної суми. Проте, крім статуту, є пряма вимога закону (зокрема для ТОВ). Якщо вартість майна становить 50% і більше відсотків чистих активів компанії станом на кінець попереднього кварталу, згода загальних зборів учасників є обов'язковою за законом. Без протоколу зборів така угода є оспорюваною.
Корпоративні конфлікти. Якщо між засновниками (акціонерами) йде війна за контроль над компанією, незадоволена сторона майже напевно спробує заблокувати або оскаржити відчуження нерухомості через суд.
Історія об'єкта («Ланцюжок угод»). Буває, що компанія-продавець сама володіє нерухомістю лише місяць-два, купивши її у попереднього власника. Якщо проблеми (чи те саме банкрутство) почнуться у першого власника у ланцюжку, під загрозу потрапляють і всі наступні покупці, навіть добросовісні.
Виключно безготівковий розрахунок та фінмоніторинг. Юридичні особи не мають права приймати готівку за такі угоди — оплата здійснюється суворо на банківський рахунок компанії. Для покупця (особливо фізичної особи) це означає автоматичне проходження жорсткого фінансового моніторингу в банку. Потрібно заздалегідь підготувати легальні документи, що підтверджують походження кожної гривні.