Ризики продавця при продажу нерухомості за довіреністю

Помітив цікаву річ: питання щодо «довіреності» зазвичай ставлять саме покупці — чи є тут ризики, чи можна скасувати таку угоду тощо. При цьому, мало хто говорить про ризики самого продавця.

Найчастіше довіреною особою є родич, друг, партнер або навіть чоловік/дружина чи дає це 100% гарантію?

Варто звернути увагу на два важливі юридичні фактори.

У довіреності зазвичай зазначається: «відповідно до договору доручення, укладеного в усній формі з повіреним».

Тобто, фактично жодних письмових домовленостей між довірителем і повіреним немає.

У договорах відчуження нерухомості (станом на березень 2026 року) зазвичай є формулювання на кшталт:

«СТОРОНИ заявляють про повний розрахунок за продану квартиру. Підписання цього Договору ПРОДАВЦЕМ є підтвердженням факту повного розрахунку за продану квартиру та свідчить про відсутність у ПРОДАВЦЯ по відношенню до ПОКУПЦЯ будь-яких претензій фінансового характеру».

Або інші дуже схожі/аналогічні формулювання.

Основні ризики і питання, які має ставити собі продавець:

Як підтвердити, що він реально отримав кошти від довіреної особи? Як загалом гарантувати їх отримання?

Як гарантувати, що довірена особа не укладе угоду у власних інтересах?

Чи можна «відкотити» угоду або визнати її недійсною, якщо довірена особа не передасть кошти або укладе договір, який довіритель вважатиме невигідним?

Так от, нижче наведемо можливі відповіді (звичайно не всі, але вони вже можуть знизити ваші ризики).

№1. Цей момент необхідно продумувати завчасно: видавати довіреність людині, якій ви повністю довіряєте, або укладати письмовий договір доручення.

№2. Розуміючи ринкову вартість об’єкта нерухомості, варто обмежити мінімальну ціну, за яку може бути укладена угода.

№3. Найцікавіше. На практиці майже неможливо визнати договір недійсним або удаваним, якщо немає письмового договору доручення і довіреність сформульована дуже широко. Тобто у ситуації, коли повірений продав майно третій особі, але не передав кошти, довіритель, як правило, може звертатися до суду про стягнення коштів з повіреного, а не визнавати договір купівлі-продажу нерухомості недійсним або удаваним.

P.S: Колись один дуже досвідчений клієнт навчив нас цікавому підходу. Навіть у довіреності на придбання майна в його інтересах він вимагав вказувати конкретний об’єкт, який буде купуватися, а не формулювання на кшталт «будь-яке майно», «за будь-яку ціну» тощо.

P.S 2: А як захиститися самій довіреній особі від позову про стягнення коштів, якщо після угоди гроші були передані іншій довіреній особі або самому довірителю, але жодних розписок складено не було? Адже, кошти за договором купівлі-продажу фактично отримала саме довірена особа.

Ділимось реальним кейсом у справі про довіреність від Продавця (і таких справ уже кілька, справа пройшла всі три інстанції).

Чоловік (колишній власник землі) подав позов до двох своїх повірених та іншої сторони договору міни — нового власника земельної ділянки — про визнання договору міни недійсним.

Позивач пояснив, що у 2001 році йому було передано у власність земельну ділянку площею 1,6305 га.

У 2013 році він видав на ім’я двох осіб довіреність, як він вважав, для оформлення виплати за пай у грошовій формі.

Однак у 2020 році з Єдиного державного реєстру речових прав він дізнався, що йому вже належить інша земельна ділянка — площею лише 0,002 га (2 кв. м).

Дата реєстрації — 12 грудня 2018 року. Підставою виникнення права власності є договір міни земельними ділянками від 26 грудня 2018 року.

Позивач стверджував, що договір був оформлений і внесений до реєстру «заднім числом». На його думку, відповідачі вступили у злочинну змову та вводять в оману людей похилого віку і людей, які перебувають у складних життєвих обставинах.

З умов договору міни земельних ділянок вбачалося, що обмін здійснюється з грошовою доплатою йому в розмірі 32 210 грн, однак така виплата, за його словами, не була здійснена.

Отже, позивач вважав, що його повірений діяв не в інтересах довірителя, а у власних інтересах. Крім того, жоден з повірених не повідомив його про укладення договору та не надав його примірник.

Про умови договору він дізнався лише після того, як суд витребував нотаріальну справу, що, на його думку, є підставою для визнання поважними причин пропуску строку позовної давності.

Суд першої інстанції задовольнив позов.

Однак апеляційний суд скасував це рішення і відмовив у позові, зазначивши, що сторони договору міни не мали будь-яких заборон щодо обміну земельними ділянками.

Верховний Суд (КЦС) також не підтримав доводи про «злочинну домовленість» повірених і сторони договору міни.

Відхиляючи доводи щодо кваліфікації правочину як вчиненого внаслідок зловмисної домовленості апеляційний суд врахував - із чим погодився ВС - що довіреність від 29 березня 2013 року була чинною на момент укладення оспорюваного договору, містила перелік необхідних для укладення цього договору повноважень, а будь-яких доказів на підтвердження вказаних доводів на момент укладення оспорюваного договору позивач не надав. 

Справа № 694/1099/22.

Ваш Адвокат⚖️