Продаж нерухомості за криптовалюту в Україні: закон і ризики

Станом на сьогодні правове регулювання віртуальних активів в Україні залишається незавершеним. Закон України «Про віртуальні активи», прийнятий ще у 2022 році, досі не набрав чинності через відсутність відповідних змін до Податкового кодексу України.

Втім, реальне життя не чекає на законодавця. Значна кількість громадян зберігає капітал у криптовалюті та періодично стикається з питанням: чи можливо купити або продати нерухомість, якщо фактичний розрахунок між сторонами здійснюється у Bitcoin, USDT чи іншому віртуальному активі?

У цій статті йдеться виключно про угоди купівлі-продажу нерухомості між фізичними особами, коли сторони фактично використовують криптовалюту, як інструмент передачі економічної цінності до моменту нотаріального посвідчення договору.

Правова природа криптовалюти: що це з точки зору закону? Оскільки профільний закон фактично не діє, правовий статус криптовалюти необхідно визначати через норми Цивільного кодексу України. Відповідно до статті 179-1 ЦК України, віртуальний актив віднесено до категорії цифрових речей. Водночас частина 1 статті 190 ЦК України передбачає, що речі та майнові права визнаються майном.

Таким чином, з точки зору чинного цивільного законодавства криптовалюта є майном (цифровою річчю), а не грошовими коштами чи законним платіжним засобом. Саме ця обставина має ключове значення під час аналізу операцій з нерухомістю.

Як на практиці оформлюються угоди з нерухомістю? Головна проблема полягає в тому, що договір купівлі-продажу нерухомості посвідчується нотаріально, а його ціна визначається у гривні. Водночас на практиці доволі поширені ситуації, коли покупець володіє капіталом у криптовалюті, а продавець готовий прийняти такий спосіб фактичного розрахунку.

Саме тому сторони зазвичай не включають до договору умови про оплату безпосередньо у Bitcoin, Ethereum чи USDT. Натомість використовується інша цивільно-правова конструкція — фіксація факту проведення розрахунків до моменту підписання договору. У такому випадку в договорі зазначається, що сторони здійснили всі необхідні розрахунки до його підписання та не мають одна до одної майнових претензій.

Судова практика як основа конструкції «розрахунок до укладення договору». Правомірність такого підходу була підтверджена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 08.09.2020 року. Суд зазначив, що відповідно до частини 3 статті 631 Цивільного кодексу України сторони можуть поширити дію договору на відносини, які виникли до його укладення. Крім того, Верховний Суд прямо вказав, що включення до договору положення про отримання коштів до моменту його підписання є звичайною діловою практикою та не суперечить закону. Фактично Верховний Суд підтвердив можливість сторонам зафіксувати в договорі вже виконані між ними розрахунки. Саме на цій правовій конструкції сьогодні ґрунтується значна частина угод з нерухомістю, де криптовалюта фактично використовується як інструмент передачі економічної цінності між покупцем та продавцем до моменту нотаріального посвідчення договору.

При цьому сама по собі обставина використання криптовалюти до моменту укладення договору не впливає автоматично на чинність правочину за умови належного оформлення договору, визначення його ціни у гривні та сплати передбачених законом податків.

Оподаткування операцій з нерухомістю

З точки зору податкового законодавства угода купівлі-продажу нерухомості оподатковується за загальними правилами. Податки та збори сплачуються виходячи з ціни договору та бази оподаткування, визначеної відповідно до вимог законодавства. Тобто для держави ключове значення мають належне оформлення договору, визначення його ціни та сплата відповідних податків, а не спосіб передачі економічної цінності між сторонами до моменту укладення договору.

Ризики продавця нерухомості

Окремої уваги заслуговують ризики продавця. Якщо покупець фактично розраховується криптовалютою, продавець повинен розуміти особливості такого способу передачі активів. 

На відміну від банківського переказу, криптовалютні транзакції є незворотними. Помилка у реквізитах гаманця, використання неправильної мережі або отримання активів сумнівного походження можуть створити серйозні проблеми для сторони угоди. Крім того, продавець повинен заздалегідь розуміти механізм подальшого використання отриманих активів та можливі питання щодо підтвердження їх походження у майбутньому. Саме тому,  перед проведенням будь-яких розрахунків доцільно перевіряти контрагента, криптогаманець та походження активів.

Висновки

Попри відсутність повноцінного законодавчого регулювання ринку віртуальних активів, чинне цивільне законодавство та наявна практика Верховного Суду дозволяють оформлювати угоди купівлі-продажу нерухомості між фізичними особами, коли фактичний розрахунок між сторонами був проведений у криптовалюті до моменту підписання договору.

Водночас слід розуміти, що судова практика щодо підтвердження проведення розрахунків до укладення договору створювалася не спеціально для криптовалютних операцій. Тому застосування таких механізмів до операцій з віртуальними активами є результатом адаптації чинних норм цивільного права, а не наслідком прямого законодавчого врегулювання крипторинку. Саме тому, кожна конкретна угода потребує індивідуальної юридичної оцінки, а її учасники повинні враховувати не лише питання оформлення договору, але й ризики фінансового моніторингу, підтвердження походження активів та безпеки самих розрахунків.

Особиста думка юриста: Матеріал носить виключно інформаційний та аналітичний характер, відображає особисту правову позицію автора на підставі чинного законодавства та судової практики і не є індивідуальною юридичною консультацією.