Чи можна продати будинок без кадастрового номера?| Мішустін та партнери

Часто виникає ситуація: люди отримують у спадщину будинок, але землю під ним ніколи не приватизовували або не оформлювали відповідно до вимог чинного законодавства. 

Постає питання — чи можна продати/розпорядитись будинок без оформленої землі?

Коротка відповідь: так, але є нюанси.

З приблизно 2010 року законодавство змінилось — для відчуження нерухомості обов’язково має бути кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташований будинок.

При цьому важливий момент: право власності на землю оформляти не обов’язково.

Достатньо сформувати земельну ділянку та присвоїти їй кадастровий номер (тобто внести її в Державний земельний кадастр).

Алгоритм такий:

1.  спадкоємці оформлюють право власності на будинок;

2.  замовляють технічну документацію із землеустрою;

3.  формують земельну ділянку;

4.  отримують кадастровий номер та витяг з ДЗК;

5.  продають будинок.

Новий власник вже зможе оформити право власності на землю на себе.

Окремо про ризики, якщо купити будинок без оформленого права на землю (але з кадастровим номером).

Ризики:

• може виявитися, що частина ділянки фактично зайнята сусідами або є накладки меж;

• орган місцевого самоврядування може відмовити у передачі землі у власність (наприклад, через порушення норм відведення);

• можуть бути обмеження або сервітути (охоронні зони, комунікації), які ви не «побачили» до оформлення ділянки;

• фактична площа користування може відрізнятися від тієї, яку вдасться оформити;

• виникають додаткові витрати на землеустрій або погодження;

• процес оформлення може зайняти час для покупця.

Висновок:

Продавати будинок без приватизованої землі можна, але кадастровий номер має бути обов’язково. Оптимальна стратегія — сформувати ділянку перед продажем, щоб покупець розумів її межі та параметри. Даний допис актуальний для будинків, які вже є у вашій власності, але земельна ділянка під ними не оформлена. 

Рекомендація юристів.

Краще оформити земельну ділянку, зафіксувати правовий статус і продавати готовий об’єкт.  Для комерційних об’єктів ситуація набагато складніша, у наступних дописах розкажемо детальніше. Якщо ви стикались із такими ситуаціями – будемо вдячні, якщо поділитесь досвідом в коментарях.