Продаж нерухомості з орендарем: як захистити орендаря.

Нерухомість, яка здається в оренду, часто продається, як готовий орендний бізнес.

Для покупця це інвестиція з доходом, але для орендаря — ризик зміни власника і як наслідок потенційна зміна умов оренди.

Важливо розуміти:

У разі зміни власника нерухомого майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права та обов'язки орендодавця, якщо інше не передбачено в Договорі.

Тобто, сам факт продажу нерухомості (базово) не припиняє договір оренди.

Але, на практиці новий власник може мати інші плани щодо об'єкта: підвищення орендної плати, реконструкція, продаж або використання приміщення для власного бізнесу.

Саме тому орендарю важливо передбачити ці ризики ще на етапі підписання договору оренди.

Які дії варто вчинити орендарю при укладенні договору оренди:

1.  Передбачити в договорі, що у разі зміни власника договір оренди зберігає свою чинність на тих самих умовах до закінчення строку оренди.

Це здається очевидним, але на практиці краще прямо прописати цей пункт у договорі.

Ми зустрічались із випадками, коли в Договорі прямо прописували «розірвання» договору оренди у випадку продажу. Договір необхідно читати уважно.

2.  Закріпити строк оренди та умови дострокового розірвання договору.

Якщо договір дозволяє новому власнику розірвати договір просто за умови повідомлення за 10-30 днів, орендар може втратити приміщення.

3.  Визначити чітку формулу або порядок зміни орендної плати.

Наприклад: індексація на індекс інфляції, фіксований відсоток (не більше ніж на 10%, не частіше ніж раз на рік) або за погодженням сторін (дуже ризиковане формулювання, за відсутності інших).

Це захищає від необґрунтованого підвищення орендної плати новим власником.

4.  Передбачити обов'язок орендодавця письмово повідомити про продаж нерухомості.

Це дозволяє орендарю розуміти, хто буде новим контрагентом та підготуватися до зміни власника і планувати наступні кроки.

5.  Врегулювати долю гарантійного платежу (депозиту).

У договорі варто передбачити, що гарантійний платіж переходить до нового власника разом із правами орендодавця.

6.  Зафіксувати право орендаря на компенсацію вартості невід'ємних поліпшень.

Особливо це актуально, якщо орендар інвестує значні кошти у ремонт або облаштування приміщення.

Одне з найважливіших положень Договору оренди. Прописати розмір і умови компенсації у випадку порушення власником всіх вище описаних пунктів (підняття оренди, завчасне виселення, зміна умов оренди не на користь орендаря). Такий пункт актуальний і на випадок, коли орендар заходить в дороговартісний ремонт.

7.  Банальна річ, але часто бачимо цю помилку. Перевірити право власності орендодавця перед підписанням договору.

Договір оренди має укладатися саме з власником або з особою, яка має належні повноваження передавати приміщення в оренду.

Правильно складений договір оренди дозволяє орендарю зберегти стабільність бізнесу навіть у разі зміни власника нерухомості.

Якщо вам потрібна юридична підготовка договору оренди або умов, які захищають інтереси орендаря — звертайтесь.

⠀