Орендний бізнес

Останнім часом супроводили багато угод із нерухомістю, яку характеризують, як «орендний бізнес», тобто новий власник просто продовжує здавати нерухомість в оренду і отримувати дохід. 

Дуже часто бачили ситуації, коли власники ігнорують необхідність отримання згоди орендаря на продаж, при тому, що договір оренди «відмови» від першочергового продажу не містив. Ось свіжа судова практика, яка може мати наслідки для угод із орендарем:Суд позов задовольнив, вважаючи належним способом захисту переважного права орендаря на купівлю орендованого нерухомого майна (земельної ділянки) переведення на орендаря прав та обов'язків покупця відповідної речі.Зверніть увагу – переведення прав на орендаря відбувається за вартістю, яка вказана в договорі.

Основний висновок суду:

Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу майна є такі факти:

наймач належним чином виконував свої обов’язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця.

Якщо переведення прав є неможливим, наймач має право вимагати відшкодування збитків.

Інші способи захисту (визнання права власності, визнання договору недійсним) є неналежними.

Рекомендація:

1)  Змініть договір оренди – впишіть відмову орендаря від першочергового права на придбання нерухомості

 (ст 777 ЦКУ).

2)  Отримуйте згоду на продаж від орендаря. Важливо. Саме від того орендаря, який вказаний в договорі, а не того хто «проживає» або «знаходиться у приміщенні».

Першоджерело: постанова ОП КЦС ВС від 2 червня 2025 року у справі № 192/553/21 (провадження № 61-16526сво23)