Нерухомість біля води - прихований юридичний ризик для інвестора.

Нерухомість біля річки, озера чи моря традиційно вважається преміальним активом: вона дозволяє продавцю встановлювати вищу ціну, а інвестору — розраховувати на підвищений попит з боку покупців або орендарів. Проте така локація часто приховує суттєві юридичні ризики, які не враховуються при купівлі або девелопменті. 

Основна проблема полягає у наявності прибережних захисних смуг (ПЗС) — спеціальних водоохоронних територій, які за законом мають обмежений правовий режим використання. 

Землі в межах таких смуг, як правило, не можуть передаватися у приватну власність або використовуватися для житлового чи комерційного будівництва, окрім окремих винятків, прямо передбачених законом. 

І тут найпроблемніше місце. У 2018 році ВС вказав, що ПЗС не може бути у приватній власності, тільки комунальна чи державна власність і на цій підставі вказав, що строків давності для повернення такої землі на користь держави – не існує, оскільки володіння такою землею - це «триваюче» порушення. 

Розмір прибережної захисної смуги залежить від типу водойми:

•  25 метрів — для малих річок і струмків;

•  50 метрів — для середніх річок;

•  100 метрів — для великих річок, водосховищ та озер;

•  не менше 2 км — для морського узбережжя. 

Ключовий ризик полягає в тому, що навіть добросовісний набувач нерухомості може зіткнутися з позовом прокурора про витребування земельної ділянки у власність держави або територіальної громади. 

Судова практика підтверджує, що відсутність затвердженого проєкту землеустрою щодо встановлення меж прибережної смуги не означає відсутність самої смуги — її розміри прямо визначені законом. 

Таким чином, інвестування у нерухомість біля води потребує підвищеної юридичної перевірки, зокрема:

•  аналізу містобудівної документації;

•  перевірки категорії земельної ділянки;

•  встановлення фактичної відстані до урізу води;

•  оцінки ризику оскарження права власності.

Ігнорування цих факторів може призвести до втрати активу або неможливості реалізації девелоперського проєкту.

Що робити, якщо ви вже власник такої земельної ділянки – поділимось в наступних дописах.