Пастка для покупця: чим загрожує самочинне будівництво?

Купівля будинку, окремої будівлі або нежитлового приміщення може перетворитися на тривалий судовий спір, навіть якщо покупець діяв добросовісно, право власності зареєстроване, а у витягу з реєстру все виглядає чистим.

Актуальна практика Верховного Суду показує, що проблеми, створені попередніми власниками, можуть у повному обсязі перейти до останнього покупця.

Рішення суду не гарантує законність об’єкта.

Поширена помилка — вважати, що рішення суду про визнання права власності автоматично легалізує будівництво.

Насправді державна реєстрація права власності або судове рішення не замінюють належного прийняття об’єкта в експлуатацію та не усувають порушень, допущених під час будівництва.

Якщо об’єкт не введений в експлуатацію або збудований із порушеннями, власник може зіткнутися зі штрафами, забороною експлуатації, скасуванням державної реєстрації права власності або вимогою про знесення.

За порушення попереднього власника може відповідати теперешній.

Верховний Суд у справі № 908/2388/21 звернув увагу, що за вимогою про знесення самочинного будівництва відповідачем може бути саме останній набувач майна.

Тобто, покупець може не мати жодного стосунку до будівництва, реконструкції або оформлення документів, але саме до нього буде пред’явлений позов, оскільки він є поточним власником об’єкта.

Документи на землю не вирішують усі проблеми.

Навіть оформлене право оренди земельної ділянки не гарантує законності будівництва.

Об’єкт може бути визнаний самочинним, якщо будівництво не передбачалося договором оренди землі, земельна ділянка не відводилася для відповідної мети, відсутні документи на виконання будівельних робіт, об’єкт не відповідає проєкту, допущені істотні порушення будівельних норм або дозвільні документи були отримані з порушенням процедури.

Навіть документи, видані багато років тому, можуть бути поставлені під сумнів.

Особливої уваги потребують окремі будинки та будівлі

Під час купівлі квартири покупець зазвичай перевіряє право власності, наявність обтяжень і продавця.

Але при купівлі окремого житлового будинку, офісної будівлі, складу, виробничого об’єкта, магазину чи іншої комерційної нерухомості цього недостатньо.

Необхідно перевіряти правовий статус земельної ділянки, її цільове призначення, відповідність фактичних меж і площі документам, документи на виконання будівельних робіт, проєктну документацію, технічну інвентаризацію, введення об’єкта в експлуатацію, законність реконструкцій, прибудов і додаткових поверхів, а також весь ланцюг переходу права власності.

Дуже часто в реєстрі зазначена одна будівля, а фактично покупцеві продають значно більший або перебудований об’єкт. Саме такі розбіжності можуть стати підставою для спорів, штрафів, заборони експлуатації або знесення.

Витяг із реєстру — це лише початок перевірки

Державний реєстр речових прав підтверджує наявність зареєстрованого права, але не гарантує, що об’єкт був законно збудований, реконструйований і введений в експлуатацію.

Тому перед купівлею нерухомості необхідно проводити повний юридичний due diligence, а не обмежуватися перевіркою власника та обтяжень.

Професійна перевірка дозволяє ще до укладення договору виявити ознаки самочинного будівництва, оцінити ризик судового спору або знесення, перевірити законність використання земельної ділянки, встановити розбіжності між документами і фактичним станом об’єкта та визначити, чи можна усунути виявлені порушення.

Вартість юридичної перевірки є незрівнянно меншою за вартість об’єкта, який неможливо законно використовувати, продати, передати в заставу або захистити в суді.

⚖️ Наша компанія супроводжує придбання житлової та комерційної нерухомості, проводить комплексну перевірку об’єктів, земельних ділянок, дозвільної документації та історії переходу права власності.

Особливо рекомендуємо проводити таку перевірку перед придбанням окремо стоячих будинків, будівель, складських, виробничих і торговельних об’єктів.

Не дозволяйте ризикам, прихованим за фасадом, зруйнувати ваші інвестиції.