Добросовісний набувач: захист, який спочатку доведеться заслужити в суді. Про "Закон Мазепи»

9 квітня 2025 року набрав чинності Закон України № 4292-IX «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача».

Ідея закону загалом правильна.

Людина або компанія, яка придбала нерухомість за ринковою ціною, на ринкових умовах, перевірила документи, поклалася на дані державних реєстрів і не була причетна до попередніх порушень, не повинна через багато років втрачати майно без будь-якої компенсації лише тому, що колись воно незаконно вибуло із власності держави чи територіальної громади.

Звичайно, не можна виключати й протилежних ситуацій: положеннями цього самого закону намагатимуться скористатися особи, які добре розуміли походження активу, але тепер прагнуть остаточно його легалізувати.

Проте зараз я про інше.

Один із головних запобіжників закону

Законом було доповнено статтю 390 ЦК України положенням, відповідно до якого при задоволенні позову державного органу, органу місцевого самоврядування або прокурора про витребування нерухомості від добросовісного набувача суд одночасно має вирішити питання про компенсацію такому набувачеві вартості майна.

Для цього позивач (прокуратура) повинен попередньо внести вартість спірної нерухомості на депозитний рахунок суду.

На перший погляд, це серйозний захист.

Держава хоче повернути актив — нехай спочатку забезпечить компенсацію особі, яка придбала його добросовісно. Набувач не повинен самостійно шукати винних, роками судитися з продавцями або залишатися одночасно без майна і без грошей.

Але є важливий нюанс.

Цей механізм застосовується лише тоді, коли майно витребовується саме від добросовісного набувача.

Що відбувається на практиці

Після набрання чинності законом почала формуватися судова практика щодо того, коли саме прокуратура зобов’язана вносити вартість майна на депозит суду.

Прокуратура просто подає позов і одразу заявляє, що Покупець (Власник) є недобросовісним і позиція Верховного Суду зводиться до такого:

– вимога про попереднє внесення вартості майна поширюється лише на позови про витребування майна від добросовісного набувача;

– якщо позов обґрунтований тим, що набувач є недобросовісним, вносити кошти на депозит на стадії відкриття провадження не потрібно;

– питання добросовісності або недобросовісності остаточно вирішується судом лише після дослідження всіх доказів, тобто під час ухвалення рішення по суті.

Такий висновок, зокрема, викладений у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 1 грудня 2025 року у справі № 354/419/25, провадження № 61-11906св25. Верховний Суд підтвердив, що залишення позову без руху або його повернення через невнесення вартості майна є неправомірним, якщо прокурор у позові стверджує, що набувач недобросовісний.

Цей підхід був розвинений і в подальшій практиці. Верховний Суд наголошує: якщо недобросовісність буде доведена, майно може бути витребуване без застосування частини п’ятої статті 390 ЦК України. Якщо ж суд встановить, що набувач був добросовісним, але вартість майна на депозит не внесена, у задоволенні позову має бути відмовлено.

І тут з’являється практична проблема

Для того щоб не вносити на депозит десятки або сотні мільйонів гривень, позивачеві (прокуратурі) достатньо побудувати позов на твердженні:

«…поточний власник не є добросовісним набувачем.»

І все.

Крапка.

Чи був власник насправді недобросовісним, вирішуватиметься не під час подання позову, а через кілька місяців або років — після дослідження доказів та розгляду справи по суті.

До цього моменту прокуратура може не вносити вартість майна на депозит.

Формально це відповідає закону і сформованому Верховним Судом підходу. Позивач має право самостійно визначати підстави позову, а суд не може наперед вирішити питання про добросовісність відповідача.

Але практичний результат полягає в тому, що один із головних запобіжників, передбачених законом, фактично переноситься на фінальну стадію судового процесу.

Набувач спочатку повинен пройти весь судовий розгляд, надати докази, пояснити обставини придбання майна, спростувати доводи прокуратури та довести, що він не знав і не міг знати про незаконність попереднього вибуття активу.

І лише після цього може спрацювати правило:

«Набувач добросовісний, кошти на депозит не внесені — у позові слід відмовити».

Чи означає це, що новий закон не працює?

Ні.

Закон № 4292-IX дійсно посилив позицію добросовісного набувача. Він закріпив механізм компенсації, встановив додаткові обмеження для витребування майна та змінив баланс між інтересами держави й особи, яка поклалася на офіційні реєстри.

Закон було ухвалено 12 березня 2025 року, а чинності він набрав 9 квітня 2025 року.

Проте не варто сприймати його як автоматичну гарантію збереження активу.

Саме слово «добросовісний» у договорі, нотаріальному документі або поясненнях власника нічого не гарантує.

Добросовісність оцінюватиметься судом з урахуванням усіх обставин придбання:

– хто був продавцем;

– скільки разів майно перепродавалося;

– якою була його ціна;

– чи відповідала вона ринковій;

– чи були пов’язані між собою учасники правочинів;

– чи існували судові спори, арешти або інші очевидні ризики;

– які документи перевіряв покупець;

– чи мав він підстави сумніватися в законності набуття майна продавцем.

Тому головний висновок для покупця простий:

не розраховуйте лише на те, що після придбання суд визнає вас добросовісним набувачем. Дійте добросовісно ще до укладення угоди.

Перевіряйте не лише актуального власника, а й історію переходу прав на актив. Аналізуйте судові спори, рішення органів влади, приватизаційні документи, підстави первинного вибуття майна, ціну попередніх угод і зв’язки між їх учасниками.

Особливо коли йдеться про земельні ділянки, колишнє державне чи комунальне майно, великі комерційні об’єкти або активи зі складною історією.

Адже після подання позову добросовісність перестає бути абстрактним принципом.

Вона стає обставиною, яку власнику доведеться захищати доказами.