Помилка №2 при роботі з великими комерційними об’єктами — купувати нерухомість без перевірки корпоративної структури продавця

Купувати нерухомість, не перевіривши корпоративну структуру продавця.

При купівлі комерційної нерухомості зазвичай перевіряють сам об’єкт: право власності, іпотеки та арешти, землю, технічну документацію, реконструкції, орендарів.

Але якщо продавцем є юридична особа, перевірки самої нерухомості недостатньо.

Уявімо просту ситуацію.

ТОВ продає складський комплекс за 1 млн доларів. За реєстром нерухомості все добре: право зареєстроване, іпотеки немає, арештів немає, судові процеси стосуються поточної господарської діяльності і на угоду не впливають.

Покупець бачить «чистий» об’єкт і готується до угоди.

А тепер починаємо перевіряти продавця.

Хто є учасниками ТОВ? Хто фактично контролює компанію? Чи має директор право одноосібно продати об’єкт такої вартості? Чи потрібне рішення загальних зборів? Чи правильно воно буде прийняте та оформлене?

Далі — складніші питання.

Чи немає корпоративного конфлікту між учасниками?

Чи не перебувають корпоративні права в заставі?

Чи немає судових процесів щодо самої компанії або її часток?

Чи немає значного податкового боргу, виконавчих проваджень або ознак неплатоспроможності?

Чи не створює продаж основного активу компанії ризик майбутнього спору з кредиторами?

Окреме питання — кому взагалі належить право приймати рішення про продаж і чи не може через пів року з’явитися учасник, кредитор, арбітражний керуючий або інша заінтересована особа, яка почне ставити цю угоду під сумнів.

Саме тому при великих угодах ми перевіряємо не тільки, що купує клієнт, але й у кого він це купує.

Для квартири перевірка продавця і перевірка об’єкта часто сприймаються як єдиний процес.

У великій комерційній нерухомості це вже два окремих напрями юридичного due diligence:

перший — сам актив;

другий — компанія, яка цим активом володіє та його продає.

І чим більша вартість об’єкта, тим небезпечніше обмежувати перевірку одним витягом із реєстру нерухомості.

Ми супроводжуємо купівлю та продаж великих комерційних об’єктів: перевіряємо нерухомість, землю, корпоративну структуру продавця, судові та виконавчі ризики, повноваження на укладення угоди та саму структуру майбутньої операції.

Завдання такої перевірки — не просто знайти проблеми. Завдання — зрозуміти їх до передачі грошей надати оцінку ризиків для Клієнта і побудувати угоду так, щоб максимально захистити клієнта або не входити в угоду, якщо вона ризикова.